从国内外发达城市

寻找美好人居的4大国际标准

南京，是六朝古都、十朝都会。南京，也是一座山水城市的现代化城市。

从老城南到月牙湖，从秦淮河时代到长江时代，从“一城三区”、“一主三副”到“一主一新”，南京的城市发展日新月异，城市格局越拉越大，“大南京”策马奔腾。

按照销售口径统计，南京平均每年建造和销售的商品房，加上各种形式的保障房，合计在10-12万套左右。年，南京人均住房面积已经达到40.1平方米，超过小康标准，“住有所居”早已实现。

1、城市属性：亲近城市，享受城市生活的繁华便利。现代人的生活，离不开城市。远离城市的世外桃源，是隐居，不是宜居；是闲暇之余的第二居所，是偶尔为之的休闲度假，不是第一居所。所以一定要在“城边”。

2、景观属性：具有山水景观资源，花园住宅，愉悦身心。豪宅的三边主义：山边，水边，林边。

3、土地属性：土地情结和院落情怀，低密度洋房别墅更加舒适宜居，减少城市水泥森林的压抑感。有天有地，天边，地边。

4、品牌属性：大牌开发商，品质领先型，产品主义龙头，超级物业。

但是，现实是矛盾的。

——越靠近城市中心，越繁华，但是土地越稀缺，容积率和密度越高，山水资源越少；

——越远离城市，越到远郊，密度越低，山水资源越多，但是越不繁华便利。

所谓美好和理想，其实就是寻找最佳的接合面，各方面能够完美兼顾，这样才是各方面都最好的，当然也一定是最难得，最稀缺的。最好+最稀缺，往往又是最贵的。

从全球发达城市的楼市来看，最美好、最顶级同时又最贵的城市豪宅区，基本都高度符合上述的4大标准：城市中心（城边）、景观资源(山边，水边，林边)、低密度、大品牌（顶级产品+物业服务）。

1、纽约最美好最贵的房子在曼哈顿市中心的中央公园周边。据报道，SOHO中国潘石屹、张欣夫妇在纽约中央公园附近购买的就是一套多万美元的Townhouse，相比豪华公寓，联排别墅空间更大，更为生活化，适合有孩子的家庭居住，同时也享受了与公寓一样便捷的地理位置。

2、伦敦最美好最贵的房子在市中心附近的海德公园。年，低密度的海德公园1号开盘，每平方米均价高达约6.45万英镑，平均每套约万英镑，面积最大的一套卖到1亿英镑。

3、香港最美好最贵的豪宅区在太平山附近的浅水湾。浅水湾山坡上的一栋别墅，外表看上去也毫不起眼，整体市值可能超过几十亿元港币。

4、上海最美好最贵的豪宅区在浦东滨江以及世纪公园附近的别墅区。御翠园、四季雅苑、汤臣高尔夫等，套均总价-万元左右。

5、北京最美好最贵的房子在钓鱼台七号院。年开盘，均价达到30万元/平米，刷新了北京最贵住宅纪录。

6、深圳最美好最贵的房子在深圳湾、香蜜湖。深圳湾均价达到15-25万元/平米，香蜜湖二手房均价超过11万元/平米。

7、广州最美好最贵的房子在二沙岛。二沙岛豪宅二手房均价达到13万元/平米，是广州最大的富人区。

南京最美好的房子，在哪里？

南京是一座山水城林的城市。在上一轮的城市总体规划中，对南京城市性质的定位是：现代化国际性人文绿都。现代化国际性指的是城市繁华，人文指的是南京厚重的历史文脉，绿都代表的则是南京丰富的山水资源，这一城市性质把南京“山水城林”的城市特点描述的淋漓尽致。

按照美好住宅的4大标准来衡量，当前，南京符合全部标准或部分标准的美好住宅，主要分布在以下几大区域：

1、城南中华门：应天府。城市中心+景观资源+低密度别墅，叠加人文资源，最接近理想中的美好人居。

2、城南朝天宫：万科安品园舍、金鼎湾状元府、泰禾南京院子等。城市中心+低密度，人文取胜，山水资源欠缺。

3、城东仙林：高科紫薇堂、新城璞樾和山、复地大鱼等。城市+景观资源+低密度，享受紫东地区的规划利好，但是远离城市中心河西，更加适合大城东的地缘客群。

4、江宁上秦淮：葛洲坝紫郡府、银城旭辉铂悦源墅等。城市+景观资源+低密度，江宁南部，远离城市中心，更加适合大江宁的地缘客群。

5、江北老山：金基九月森林、金隅紫晶叠院等。依托江北新区，城市+景观资源+低密度，配套不成熟，距离城市中心、就业中心略远。

6、江心洲：江湾世纪、升龙桃花源著、荣盛、国资等。城市中心+景观资源+低密度，紧邻城市中心河西中，大隐隐于市，隔江相望，繁华便利；具有规模优势，集中成片开发；规划高大上，富人岛。

秦淮河时代：紫金山、玄武湖、莫愁湖、秦淮河、小桃园等城中板块附近山水资源旁的一线位置已经基本开发完毕，没有可开发地块。中华门应天府算是独一味。

长江时代：大南京，新中心，“一主一新”新格局。南京城市中心西移（河西）：城市中心、商业中心规划从新街口转移到河西，南京现代服务业、教育、医疗配套、高净值人群都往河西转移，河西成就南京的豪宅中心。

河西的中心在哪里？在河西中。往东，连接老城区+南部新城；往西，联通江北核心区，南京的过去、现在和未来浓缩于此，河西代表现在，老城区代表过去，江北代表未来。河西中往北，连接龙江、鼓楼滨江，往南，与河西南、鱼嘴连成一片。河西中已成南京城市中心，宇宙中心。

河西的城市江景低密度豪宅就在江心洲，城市中心+江景资源+低密度小高层、洋房、别墅，江心洲是南京美好人居的中心。

那么，江心洲的中心点又在哪里？

辉哥认为，江心洲最好的位置，就在岛南与河西中的结合点，南京眼的位置，中心的中心。

——河西的中心在河西中。

——江山大街，青奥双子塔+青奥村+南京眼，城市地标、城市封面，城市的焦点。

——扬子江大道地下穿越，地上无缝连成一片，江心洲与河西中最融合的区域，往南直接到鱼嘴。

——五桥建成后，河西中与江心洲通过地下隧道贯通，直接隧道过江，南北通达，这里也是城市交通的重要节点，江山大街直接连接城市中环绕城公路，交通便捷。

——山水城林：江景，对面的城市景观，青奥森林公园，远处老山，大隐于市。

长江心上，南京眼里。

河西中江心洲美好人居的代表作：

仁恒江湾世纪

——江心洲与河西中的最佳接合面，一边是河西中城市中心的无限繁华，一边是江心洲的宜居的景观资源与居住环境。项目临江而建，紧邻南京眼和青奥森林公园，江岛上的生态保留达50%，绿化覆盖达70%，人居开发面积只占22.5%。

——江湾世纪对面是江湾城，地上通过南京眼，地下通过江山大街隧道连接，形成一大片顶级居住区，一江两岸，交相辉映，最佳结合面。

——仁恒为公认的豪宅专家，南京产品领先型的开发商和物业服务水平。仁恒深耕南京26年，打造了仁恒梅花山庄、仁恒国际公寓、仁恒江湾城、仁恒绿洲新岛等代表作品，这些楼盘几乎都成为了区域的标杆项目，受到买房人的高度认可。仁恒物业不仅为高端家庭提供精细化、人性化的服务，也是楼盘保值增值的重要方面。

——江湾系+世纪系的顶配作品，仁恒在南京的产品新高度，也是树立品牌的标杆。“江湾系”代表着对天赋自然资源的珍藏，“世纪系”作品基本择址于城市核心区域，标配高阶化的仁恒国际社区营造标准。仁恒江湾世纪就是从适度领先的城市视野角度出发，精心打造的城市与自然合著的生活样板。

——最好的买入时机。由于限价，江湾世纪在售房价仅4.5-5万元/平。从未来房价趋势来看，河西南的金茂府5.2万/平，葛洲坝中国府已经站上6万/平，河西中4.5-5万元/平基本也是最低点了，错过将很难再有。

由于下一批的产品为洋房和别墅，必然会有产品溢价，目前也是入手的最低房价了。具有可比性的广州二沙岛，二手房均价已接近13万/平，这也为江心洲未来的价值重估和升值潜力做了最好的参考。对比二沙岛，南京江心洲的房价还没有被市场充分挖掘。

加推房源：预计即将加推最后2栋小高层房源，具体为31、52#，共计套房（约40套人才房），面积约㎡，精装交付，拟交付时间为年12月31日。

开盘回顾：前期开盘首付6成，验资万元，仅供参考！

（项目开盘现场）

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